Что нужно знать про кадастровую оценку недвижимости?

27.03.13

     В связи с появлением в СМИ информации о введении обязательного налога на недвижимость уже в 2014 году, у простых граждан Волгограда возник вполне закономерный интерес к кадастровой стоимости принадлежащей им недвижимости. Ведь именно на основании этого параметра и будет определяться размер налога на владение недвижимостью, который все собственники квартир должны будут ежегодно выплачивать. Что же такое кадастровая оценка недвижимости? Кто и как ее проводит? Что влияет на определение кадастровой стоимости? Как соотносится кадастровый паспорт и кадастровая оценка недвижимости? Может ли собственник квартиры оспорить результаты проведенной оценки, и каковы при этом его шансы на успех? Как видите, вопросов очень много, и в головах большинства наших соотечественников возникает полная путаница и неразбериха. Попробуем вместе разложить все по полочкам.

Кадастровый паспорт и кадастровая оценка недвижимости

     Даже сами названия двух этих понятий указывают на тесную логическую связь между ними. И это совсем не случайно, потому что именно на основании данных, указанных в кадастровом паспорте объекта и проводится в дальнейшем кадастровая оценка недвижимости. Кадастровый паспорт представляет собой, по сути, некую отчетную форму, в которой перечислены все основные характеристики объекта недвижимости Волгограда, включающие в себя его тип, площадь, схематический и масштабный планы, кадастровый и инвентаризационный номер, точный адрес, технические характеристики здания в котором расположен объект, если это не отдельно стоящее здание, и ряд других показателей.

     Кадастровый паспорт имеет три основных утвержденных формы, которые предназначены для описания квартиры в многоквартирном доме, земельного участка или строящегося объекта недвижимости. Оформляется данный документ на основании письменного заявления собственника с приложением документов, подтверждающих право собственности. Как правило, необходимость в получении кадастрового паспорта возникает в ситуациях, когда владелец планирует проведение каких-либо сделок с недвижимостью (обмен, купля-продажа, дарение, оформление наследства и т.п.). Во всех же остальных случаях инициатором оформления кадастрового паспорта выступают специализированные государственные организации, перед которыми стоит задача заполнения единого общероссийского реестра государственной регистрации, кадастра и картографии.

     В Едином государственном реестре собирается общая информация по всем существующим объектам жилой и коммерческой недвижимости. Сбор такого рода информации и оформление кадастровых паспортов на земельные и дачные участки был завершен к 2006 году, когда был введен налог на владение землей. Оформление кадастровых паспортов на все существующие квартиры задача более трудоемкая и сложная, но в настоящий момент она практически завершена, благодаря активному участию местных бюро технической инвентаризации (БТИ).

     На данный момент Единый Росреестр содержит сведения об объектах недвижимости, находящихся в собственности, как в бумажном, так и в электронном виде, что значительно упрощает работу, в том числе и по определению кадастровой стоимости объектов. При этом стоит заметить, что и кадастровый паспорт, и кадастровая оценка не являются документами постоянными и неизменными. В кадастровый паспорт должны вноситься все изменения, касающиеся нового статуса объекта (например, перевод жилой недвижимости в категорию нежилой), расширения или сокращения границ земельного участка, модернизации загородного дома, проведения перепланировок, ликвидации или сноса объекта недвижимости и тому подобное.

     Кадастровая оценка также будет меняться в зависимости от внесенных в кадастровый паспорт изменений и изменения ситуации на рынке недвижимости. В соответствие с действующим законодательством актуальность данных должна проверяться и обновляться не реже, чем один раз в пять лет. В дополнение к Единому Росреесту, содержащему данные кадастровых паспортов, недавно появился также Фонд Данных Кадастровой Оценки, который в настоящее время находится на стадии заполнения и сбора информации. В Фонде данных кадастровой оценки содержится не только информация о результатах проведенной оценки недвижимости и определенной в ее результате стоимости, а также использованных методах и факторах, влияющих на итоговую оценку, но и актуальный мониторинг сегодняшнего рынка недвижимости, который включает в себя данные обо всех проведенных сделках с недвижимостью с указанием стоимости проданного объекта и его основных характеристик. Система пока находится на стадии активной разработки и тестирования. Получить к ней доступ можно на официальном сайте Росрееста. Этими данными совершенно спокойно может воспользоваться любой человек, что может оказаться очень полезным при попытке проведения самостоятельной оценки вашей квартиры.

Порядок и особенности проведения кадастровой оценки

     Процедура проведения оценки кадастровой стоимости недвижимости претерпела за последние несколько лет существенные изменения. Вплоть до 2011 года для определения размера налогового вычета в качестве базы использовалась инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, а порядок проведения оценки и используемые методы регулировались постановлением Правительства Российской Федерации. Инвентаризационная стоимость учитывала только расходы, которые потребуются для воспроизводства точно такой же жилплощади с использованием аналогичных строительных и расходных материалов. То есть инвентаризационная оценка это скорее оценка себестоимости квартиры.  При этом при проведении такой оценки абсолютно не учитывались такие параметры как этажность, территориальное расположение, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, рыночная стоимость и престижность района.

     Говорить об адекватности и объективности такой оценки достаточно сложно. Хотя большинство собственников такой подход вполне бы устроил, так как стоимость квартиры, оцененной таким образом, будет заметно ниже реальной. Сейчас процедура оценки недвижимости определяется и регулируется федеральным стандартом «Определения кадастровой стоимости». Таким образом удалось минимизировать вмешательство государства в этот процесс и передать всю процедуру оценки независимым оценочным компаниям, сняв функцию оценки с Единого Росрееста, который теперь только получает результаты проведенных оценок. Среди оценочных компаний в свою очередь, как правило, проводится конкурс на право проведения оценки тех или иных объектов в рамках государственного заказа.

     В соответствие с Федеральным стандартом, кадастровая оценка недвижимости должна максимально соответствовать рыночной стоимости объекта и использовать методы массовой оценки, а в случае невозможности их применения, оценщик может использовать рыночную стоимость, рассчитанную в индивидуальном порядке для одного конкретного объекта. В целом, сегодняшняя процедура определения кадастровой стоимости объекта не будет сильно отличаться от проведения независимой оценки, например, при оформлении банковского ипотечного кредита.

     При использовании массового метода оценки строится модель, в которой выделяются отдельные группы недвижимости, объединяющие объекты сходные по своим техническим характеристикам и ценообразующим факторам. В зависимости от того, в какую группу попадает данный конкретный объект недвижимости и определяется его кадастровая стоимость. Для того чтобы максимально четко определить такие группы, проводится детальная оценка ключевых ценообразующих факторов и анализ текущей рыночной ситуации. Получить такую информацию можно с помощью сравнительного, доходного или затратного методов. Если у оценщика есть достаточное количество рыночной информации о проведенных сделках с недвижимостью, соответствующей выделенной в оценочной модели группе, то чаще всего используется сравнительный метод, позволяющий наиболее точно определить рыночную стоимость. В противном случае используют затратный или доходный подходы. Затратный подход чаще всего применяется к строящимся объектам недвижимости. Он опирается на данные, отражающие стоимость строительных материалов, стоимость сделок с земельными участками, стоимость подключения к основным инженерным системам и другую информацию, отражающую ситуацию на рынке строительства. Доходный же подход основывается на информации об арендной ставке недвижимости, расходах на эксплуатацию и регулярное обслуживание недвижимости, а также других параметрах рынка аренды.

     Оценщик в обязательном порядке должен входить в состав так называемой саморегулирующейся организации оценщиков (СТО), а результаты его работы страхуются в рамках юридической ответственности. Повлиять на независимую оценку эксперта и выбранные для анализа методы работы никто не может. При этом результаты работы в виде готового отчета со всеми расчетами в рамках проведения кадастровой оценки передаются в специально для этого созданный институт экспертизы результатов, в состав экспертной комиссии которого входят участники саморегулирующейся организации оценщиков. После проведения такой экспертизы, в том случае, если не было выявлено никаких нарушений, кадастровая оценка официально передается для регистрации в Единый Росреестр и Фонд данных кадастровой оценки.

Оспаривание результатов проведенной оценки

     Так как полученная в ходе кадастровой оценки стоимость квартиры оказывает непосредственное влияние на размер налогов, не все владельцы квартир будут согласны с полученными результатами и попытаются добиться максимально снижения указанной стоимости. Официально у собственника существует два основания для пересмотра проведенной оценки. Первое это ошибочность или неполнота данных, на базе которых проводилась оценка. Например, по какой-то причине в кадастровом паспорте была указана неверная площадь квартиры или количество комнат.

     Вторым законным основанием является проведение альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры с помощью одного из независимых оценочных агентств. При возникновении подобных оснований для пересмотра проведенной кадастровой оценки, собственник квартиры может обратиться с письменным заявлением в специально организованную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Эксперты, входящие в состав этой комиссии, в течение месяца обязаны рассмотреть представленные документы и принять решение об удовлетворении вашего требования или отказе. В том случае, если решение комиссии вас не устраивает, вы можете обратиться в арбитражный суд. Хотя такие ситуации возникают довольно редко, и большинство споров стараются разрешить во внесудебном порядке, особенно, если вы оспариваете установленную кадастровую стоимость на основании проведенной независимой рыночной оценки. По решению суда в государственный кадастр могут быть внесены изменения.

     Как видите, к вопросам проведения кадастровой оценки недвижимости государство подошло очень серьезно, что является еще одним доказательством того, что принятия нового налогового законодательства стоит ожидать в самой ближайшей перспективе.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке

     Договор долевого участия является на сегодня самым надежным инструментом, с помощью которого можно купить квартиру в еще строящемся доме. Тем не менее, дольщики иногда бывают обманутыми. Какие нюансы...

Новостройки в ЖК Бухта Радости

Новостройки в ЖК Бухта Радости

     В четвертом квартале 2014 года на юге Ворошиловского района Волгограда появится очень необычный и красочный жилой комплекс с воодушевляющим названием «Бухта радости». Высокий девятнадцатиэтажный...

Как продать неприватизированную квартиру?

Как продать неприватизированную квартиру?

     На сегодняшний день примерно половина квартир находится в частной собственности, а оставшаяся половина принадлежит государству и используется жильцами на основании договора социального найма. Пока...

Стоит ли покупать квартиру в новостройке без ремонта?

Стоит ли покупать квартиру в новостройке без рем...

     Для большинства людей проблема приобретения жилья является очень актуальной. При этом в большинстве случаев вариантов всего два – приобретение недвижимости за имеющиеся на руках наличные или...

Права арендатора

Права арендатора

     Арендуя квартиру или офисное помещение, каждый арендатор должен знать не только о своей обязанности вносить ежемесячные арендную плату, но и о своих правах, которые имеет по закону. Причем такие права...

Выбираем элитную недвижимость в Волгограде

Выбираем элитную недвижимость в Волгограде

     Объекты элитной жилой и коммерческой недвижимости можно встретить не только в столице, но и в таких крупных российских городах, как Волгоград. Возможность проживать в течение всего года на берегу...

Средневековый замок или современное элитное жилье?

Средневековый замок или современное элитное жиль...

     Если вы собираетесь инвестировать ваши денежные средства в покупку европейской недвижимости, то, конечно, не могли не обратить внимание на такой совершенно нетипичный для России вид жилой недвижимости...

Классификации объектов недвижимости

Классификации объектов недвижимости

     Для того чтобы разобраться в структуре современного рынка недвижимости, который постоянно развивается и очень быстро меняется, перенимая некоторые западные тенденции и формируя свои собственные...

Что нужно знать про кадастровую оценку недвижимости?

Что нужно знать про кадастровую оценку недвижимо...

     В связи с появлением в СМИ информации о введении обязательного налога на недвижимость уже в 2014 году, у простых граждан Волгограда возник вполне закономерный интерес к кадастровой стоимости...

Посуточная аренда квартир

Посуточная аренда квартир

     Аренда квартиры или комнаты очень часто является единственным и самым оптимальным решением вопроса проживания. Но если со среднесрочной и долгосрочной арендой мы сталкиваемся достаточно часто, то...

Инвестиции в новостройки

     Инвестирование в новостройки почти всегда предполагает покупку квартиры на «стадии котлована» и ее продажу после окончания...

Краткий обзор недвижимости в Черногории

     Покупка зарубежной недвижимости, как правило, это всегда выгодная инвестиция ваших денежных средств, а кроме того, это возможность...

Что такое договор залога недвижимости?

     Наверное, каждому из нас приходилось слышать о том, что существуют договора, предусматривающие в качестве обеспечения залог...

Новостройки в ЖК Олежкина Слобода

     В современном Волгограде, действительно, сегодня есть возможность выбрать дом вашей мечты. И, вполне вероятно, что им станет...

Регистрация права собственности на коммерческую недвижимость

     Любая сделка с недвижимостью вне зависимости от того, какой именно объект выступает в качестве приобретаемого, обмененного,...

В каком случае сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

     Бывают ситуации, когда радость от вновь приобретенной квартиры или дома, которые вы уже начали обживать и обустраивать, вложив в...

Порядок и особенности наследования недвижимости

     Кто из нас не мечтает о неожиданном появлении богатого дядюшки-миллионера из далекой Америки, который оставил именно нам в...

Стоит ли покупать квартиру в новостройке без ремонта?

     Для большинства людей проблема приобретения жилья является очень актуальной. При этом в большинстве случаев вариантов всего два –...

Новостройки в ЖК Волжские Паруса

     Новый современный волгоградский жилой комплекс «Волжские паруса» был сдан в эксплуатацию в середине 2012 года, но уже стал по праву...

А не купить ли мне остров?

     Намучавшись от огромного скопления людей на улицах Волгограда, постоянных пробок, унылых городских пейзажей и вечного аврала на...

Особенности аренды квартир в Волгограде

     Позволить себе покупку квартиру в Волгограде могут далеко не все коренные жители города и приезжие, оказавшиеся здесь с целью...

Средневековый замок или современное элитное жилье?

     Если вы собираетесь инвестировать ваши денежные средства в покупку европейской недвижимости, то, конечно, не могли не обратить...

Выбираем элитную недвижимость в Волгограде

     Объекты элитной жилой и коммерческой недвижимости можно встретить не только в столице, но и в таких крупных российских городах, как...

Как зарегистрировать право собственности на недвижимость?

     Когда долгий, трудный и требующий от вас большого внимания и нервов процесс приобретения новой квартиры или загородного дома,...

Первичный рынок жилья

     Многие люди мечтают иметь свое жилье, но подобная мечта зачастую просто недостижима по причине высокой цены на недвижимость. Хотя...

Классификации объектов недвижимости

     Для того чтобы разобраться в структуре современного рынка недвижимости, который постоянно развивается и очень быстро меняется,...

Строительство к Чемпионату Мира по футболу

     Для всех российских футбольных болельщиков новость о том, что Чемпионат Мира по футболу в 2018 году будет проводиться на стадионах 11...

Новостройки в ЖК Мишино

     Ищите идеальный вариант дома, где вы смогли бы в комфорте и уюте проводить время со своей семьей? Тогда вам обязательно стоит...

Права арендатора

     Арендуя квартиру или офисное помещение, каждый арендатор должен знать не только о своей обязанности вносить ежемесячные арендную...

Как распознать на раннем этапе проблемную квартиру?

     Зачастую нам так хочется обзавестись собственным жильем, что на многие важные детали просто перестаешь обращать внимание. И...

Новостройки в ЖК Родниковая Долина

     В Советском районе Волгограда в настоящий момент осуществляется активная застройка нового жилого микрорайона ЖК «Родниковая...

Посуточная аренда квартир

     Аренда квартиры или комнаты очень часто является единственным и самым оптимальным решением вопроса проживания. Но если со...

Новостройки в ЖК Парк Европейский

     В самое ближайшее время в Кировском районе Волгограда появится самый настоящий европейский жилой комплекс, который так и...

Поиск недвижимости через интернет

     Каждый второй человек в нашей стране задумывался над тем, как купить недвижимость, чтобы в бюджет вложиться и получить желаемый...

Как получить свое с застройщика-банкрота?

     К сожалению, случаев, когда покупатели квартир в новостройках, так и не дожидались окончания строительства жилого комплекса в...

Новостройки в ЖК Бейкер-Стрит

     В этом году у всех жителей Волгограда и Волгоградской области появится уникальный шанс приобрести квартиру в новом современном...

Новостройки Волгограда

     Покупка квартиры в новостройке это не просто способ решить жилищный вопрос, но и возможность перейти на качественно новый уровень...

Новостройки в ЖК Старт

     Среди современных новостроек Дзержинского района города Волгограда уже в конце второго квартала 2013 года появится принципиально...

В каком доме купить квартиру?

     Абсолютно каждый человек, который задался целью купить квартиру, задумается, в каком доме выбрать себе жилье. Для того чтобы...

Военная ипотека: что это такое и как ей воспользоваться

     В нашей стране принято выделять различные категории граждан в зависимости от их социального и профессионального статуса. При этом...

Новостройки в ЖК Санаторный

     На пересечении Кировского и Советского районов Волгограда уже появились первые завершенные здания нового современного жилого...

Новостройки в ЖК Бухта Радости

     В четвертом квартале 2014 года на юге Ворошиловского района Волгограда появится очень необычный и красочный жилой комплекс с...

В какое время покупать загородный земельный участок

    Жители мегаполисов в подавляющем своем большинстве стремятся иметь возможность вырваться на выходные загород. Для этого, конечно,...

Новостройки в ЖК Новый Свет

     В Советском районе Волгограда в ближайшее время, а точнее уже в четвертом квартале 2013 года появится первая очередь строительства...

Новостройки в ЖК Прибрежный

     Жилой комплекс «Прибрежный» выгодно расположился практически в центре Ворошиловского района Волгограда на берегу Волги. В этом...

Покупка квартиры в новостройке

     Договор долевого участия является на сегодня самым надежным инструментом, с помощью которого можно купить квартиру в еще...

Налог на недвижимость 2014

     Сейчас спор между сторонниками приватизации квартиры и ярыми противниками этого массового явления вышел на новый уровень....

Как выбрать агентство недвижимости в Волгограде?

     Собираясь продать, купить или сдать в аренду квартиру или загородный дом, вы встаете перед выбором сделать это самостоятельно или...

Новостройки в ЖК Доминант

     В самом скором времени на границе Советского и Ворошиловского районов Волгограда в микрорайоне Тулака появится новый современный...

Как продать неприватизированную квартиру?

     На сегодняшний день примерно половина квартир находится в частной собственности, а оставшаяся половина принадлежит государству и...

Как найти надежного застройщика?

     Перед тем как заключать договор со строительной компанией, нужно собрать максимум информации, удостоверяющей ее надежность. На...

Что нужно знать про кадастровую оценку недвижимости?

     В связи с появлением в СМИ информации о введении обязательного налога на недвижимость уже в 2014 году, у простых граждан Волгограда...

18+

Контакты
Новостройки
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости