Что такое договор залога недвижимости?

31.03.13

     Наверное, каждому из нас приходилось слышать о том, что существуют договора, предусматривающие в качестве обеспечения залог какой-либо недвижимости. Особенно часто такой договор залога упоминается в связи с банковскими кредитами, в частности ипотечными.

     Ипотека сегодня это шанс для большинства молодых семей приобрести собственную отдельную квартиру и решить таким образом пресловутый жилищный вопрос, который уже несколько десятилетий является камнем преткновения для многих людей. Конечно, кредитные ставки в нашей стране не такие привлекательные как в Америке или Европе, где большинство сделок с недвижимостью проводятся с помощью ипотечных средств. Но учитывая постоянный рост стоимости новостроек и жилья на вторичном рынке, накопить необходимую сумму наличными мало, кто из среднестатистических граждан имеет возможность. А вот воспользоваться ипотечным кредитом могут многие. Остается только выбрать подходящие именно для вас условия кредитования, процентные ставки и один из коммерческих банков, вызывающий у вас наибольшее доверие.

Процедура оформления и получения ипотечного кредита

     Для получения ипотечного кредита необходимо собрать пакет документов, стандартно включающие в себя следующие бумаги:

  • копию документа удостоверяющего личность (для физического лица таким документом является паспорт);
  • оформленную в соответствие со стандартами выбранного банка кредитную заявку, заполнение которой потребует от вас максимум внимания и аккуратности;
  • справку с места работы по форме 2-НДФЛ, подтверждающую размер и стабильность ежемесячных доходов заявителя;
  • выписку с открытых банковских счетов (при условии их наличия, в качестве еще одного подтверждения финансового благополучия потенциального заемщика);
  • аналогичные данные созаемщика (по закону супруги всегда выступают созаемщиками вне зависимости от того, на чье имя оформляется кредит) и поручителей (если они необходимы по условиям кредитования).

     Следующий шаг заключается в ожидании одобрения или отказа в удовлетворении вашей кредитной заявки. Если заветное согласие банка получено, можно смело приступать к поиску своего нового жилья, которым может быть квартира, апартаменты, таунхаус или загородный дом. Очень важным нюансом здесь является то, что при приобретении загородного коттеджа, вы не можете оформить ипотечный кредит на покупку только одного дома как строения, а должны будете оформить ипотеку и на здание, и на земельный участок.

     Не стоит также забывать и о том, что срок действия полученного одобрения банка имеет временные ограничения. Как правило, они составляют порядка трех месяцев. Зато в течение этого периода вы можете быть уверены в том, что сохранятся выбранные вами условия кредитования. Это может быть важно в том случае, если, например, вы воспользовались специальным кредитным предложением, действующим в течение какого-то определенного срока. Например, в 2011 году Сбербанк России проводил срочную акцию, предлагая кредит под 8% годовых при условии его оформления на 8 лет. Такие условия были очень выгодны не только два года назад, но и сейчас. Возможность участия в такой льготной программе предоставлялась только тем заемщикам, которые подали кредитную заявку в период действия акции. Хотя непосредственное подписание самого кредитного договора могло выходить за пределы этого временного промежутка.

     Подобрав самостоятельно, через агентство недвижимости или частного риэлтора подходящий для вас объект недвижимости, вы переходите к третьему шагу, который заключается в сборе пакета документов по приобретаемой квартире или коттеджу и его подаче на рассмотрение банком.

     В предоставляемый пакет документов в этом случае войдут:

  • кадастровый паспорт с экспликацией и масштабным планом на квартиру, дом или земельный участок (как уже упоминалось выше, при оформлении ипотеки на загородный дом, ипотека оформляется также на земельный участок),
  • выписка из БТИ из технического паспорта объекта,
  • справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных платежей,
  • паспортные данные продавца,
  • оригинал или заверенная копия свидетельства о собственности,
  • выписка из домовой книги о прописанных и выписанных жильцах,
  • оформленное в письменной форме и нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на проведение сделки;
  • отчет с результатами проведения оценки рыночной стоимости приобретаемого объекта.

     Особое внимание следует уделить последнему пункту, потому что он имеет одно из ключевых значений для последующего оформления ипотечного кредитного договора. Оценка должна быть проведена одной из независимых экспертных оценочных компаний, перечень которых обычно рекомендует банк.

     Эксперты-оценщики выезжают на осмотр приобретаемого вами объекта, изучают его техническую и правоустанавливающую документацию, проводят исследование с помощью одного из рекомендованных методов оценки (чаще всего используют сравнительный метод, когда изучаются реальные факторы спроса, предложения и ценообразования на рынке недвижимости аналогичных по своим параметрам объектов) и представляют отчет, в котором указывается рыночная и ликвидационная стоимость недвижимости. Эти данные позволяют банку убедиться в ликвидности приобретаемой квартиры или загородного коттеджа, а значит в надежности залогового обеспечения по выдаваемому кредиту.

     Ликвидационная стоимость указывается на тот случай, если заемщик не сможет выплачивать кредит, и его недвижимость будет изъята и продана с аукциона с целью погашения кредитной задолженности. Специальные сотрудники банка проверяют подлинность документов, проводят их правовую экспертизу и соответствие оформления нормам закона. Банк вправе отказать вам в приобретении выбранной недвижимости, если посчитает ее недостаточно надежной или выявит какие-либо спорные моменты, с ней связанные.

     Основными причинами отказа могут послужить: подтверждение факта неликвидности приобретаемого объекта недвижимости, покупка квартиры в доме под снос или находящемся в аварийном состоянии, обнаружение факта обременения залоговыми обязательствами или правами третьих лиц, а также ареста недвижимости. Только после получения финального разрешения банка на проведение сделки, вы можете приступать к одновременному оформлению договора купли-продажи с продавцом и кредитного договора с банком.

Специфика и особенности ипотечного кредитного договора

     Что же представляет собой договор залога недвижимости? Каковы обязательства сторон в рамках этого договора?

     Надо заметить, что вопрос заключения ипотечного кредитного договора регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральными законами «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Договор ипотеки по своей сути это договор залога недвижимости под получение определенной денежной суммы. В качестве залога, то есть гарантированного обеспечения по кредиту, может выступать городская квартира или загородный дом с земельным участком. Основными действующими лицами по ипотечному договору выступают залогодатель и залогодержатель, к которым закон предъявляет целый ряд требований. В качестве залогодателя, или другими словами заемщика, может выступать только полностью дееспособный и правоспособный человек, достигший 18 лет. В свою очередь залогодержатель, или в данном случае коммерческий банк, не должен иметь в своих уставных документах никаких юридических ограничений на возможность передачи недвижимого имущества в залог и иметь право выдавать кредиты физическим лицам. Кроме того, ограничиваются также объекты недвижимости, которые могут выступать в качестве залога. Так в частности не могут быть заложены загородные дома и городские квартиры, которые находятся в собственности государства или муниципалитета, а также те объекты недвижимости, которые в силу закона запрещено приватизировать (служебные квартиры, квартиры, находящиеся в военных городках, квартиры или комнаты в общежитиях и прочее). Если залогодатель является собственником доли, а не всего имущества, залоговые обязательства все равно распространяются на весь объект недвижимости. Для этого необходимо оформление согласия других собственников. Кстати, при оформлении кредита по согласованию с банком допускается закладывать не ту недвижимость, которую вы приобретаете, а другую, собственником которой вы являетесь.

Содержание ипотечного кредитного договора

     В ипотечном кредитном договоре в обязательном порядке указываются следующие пункты:

  • детальное описание закладываемой недвижимости (предмета ипотеки);
  • результаты проведенной экспертной оценки рыночной стоимости квартиры, комнаты, дома или другой недвижимости, выступающей в качестве залога;
  • запрашиваемая сумма кредита, сроки и условия его погашения, а также прилагаемый к основному договору примерный график платежей с фиксированными датами, не позднее которых должен быть произведен платеж, и с указанием суммы основного долга и процентов за пользование кредитом, из которых складывается размер ежемесячного платежа;
  • правовой статус заемщика относительно недвижимости, выступающей в качестве залога по кредиту (собственник, арендатор и т.п.);
  • данные территориального отделения Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, зарегистрировавшего право заемщика.

     При описании предмета залога обязательно указывается точный адрес, общая площадь, количество комнат и другие существенные технические характеристики. Если в качестве обеспечения по кредиту выступает загородный дом, то помимо описания самого здания, также указывается площадь, кадастровый номер, категория и функциональное назначение земельного участка, на котором он расположен. При оформлении ипотечного кредита для строящегося здания, в качестве залога будет выступать само недостроенное здание, расходные и строительные материалы, а также оборудование, принадлежащее собственнику, которое предполагается использовать для проведения строительных работ.

     В кредитном договоре указываются также результаты проведенной независимой оценки рыночной стоимости закладываемого объекта недвижимости, которые заемщик предоставляет банку вместе с пакетом документов, необходимых для получения разрешения банка на покупку. С проведенной оценкой и определенной в ее ходе стоимостью должен быть согласен и банк-кредитор, и сам заемщик. Только в этом случае договор будет считаться действительным. В некоторых случаях указывается также оценка, проведенная БТИ. Но эта оценка, как правило, очень далека от реальной стоимости недвижимости и сильно занижена, так как не учитывает реальные рыночные факторы ценообразования. Использование данного вида оценки инвентаризационной стоимости недвижимости нецелесообразно и не выгодно для заемщика, так как есть риск отказа банка от заключения такой сделки, сумма которой может превышать оценочную стоимость закладываемой недвижимости.

Права и обязанности залогодателя и залогодержателя

     Права и обязанности сторон в рамках кредитного договора вступают в силу с момента его подписания и официальной регистрации, которая по закону занимает не более 15 дней. Сам кредитный договор должен быть составлен в письменной форме и нотариально заверен не менее, чем в двух экземплярах.

     Заемщик имеет право проживания и регистрации по месту жительству себя и членов своей семьи, то есть фактически обладает правом владения недвижимостью, выступающей в качестве залога. Залогодатель имеет право завещать приобретенную недвижимость с последующим переходом кредитных обязательств к наследникам. Любые ограничения этого права считаются незаконными. При этом он обязан регулярно вносить платежи в соответствие с графиком платежей.

     Еще одним обязательством заемщика является обязательное страхование недвижимости от несчастных случаев и  разрушительных действий обстоятельств непредвиденной силы, а в некоторых случаях и оформить гражданское страхование третьих лиц. Продлевать такую страховку необходимо будет в течение всего периода выплаты кредита. Заемщик имеет право на досрочное частичное или полное погашение кредита. Единственным ограничением является установленный банком период моратория на такое погашение (обычно не более четырех месяцев). Комиссия за досрочное погашение в большинстве крупных коммерческих банков отсутствует.

     За несвоевременные выплаты по кредиту или их отсутствие банк имеет право вводить пени, а при худшем сценарии развития событий забрать у заемщика принадлежащую ему недвижимость и продать ее в счет уплаты долгов. На практики до решения суда о принудительном изъятии и продажи квартиры на публичных торгах доходит не часто. Обычно банк идет на встречу залогодателю и дает ему шанс погасить задолженность, а иногда даже пересматривает в его пользу условия кредитного договора. Если же эти варианты заемщику не подходят, то банк дает разрешение на продажу квартиры или загородного дома. При таком варианте есть шанс продать недвижимость по ее рыночной, а не ликвидационной стоимости. Банк также имеет право проверить в любой момент состояние залоговой квартиры на предмет отсутствия ухудшений относительно ее состояния на момент приобретения. В случае выявления нарушений банк может потребовать проведения срочных ремонтных работ или досрочного погашения кредита.

Порядок прекращения залоговых обязательств

     Вместе с ипотечным кредитным договором одновременно оформляется залоговая закладная, которая хранится в банке до момента полного погашения кредитной задолженности, после чего передается заемщику, чтобы он мог снять со своей недвижимости обременение. При регистрации права собственности в свидетельстве о праве собственности на квартиру, комнату или загородный дом указывается обременение залоговыми обязательствами по кредиту. Это обременение означает, что собственник имеет юридические ограничения права владения и распоряжения залоговой недвижимостью. В частности он не имеет права без согласования с банком и наличия письменного разрешения сдавать свою недвижимость в аренду, проводить там перепланировку или совершать сделки купли-продажи, мены и дарения.

     Снять данное обременение возможно, только полностью выплатив кредит и проценты. Как уже упоминалось выше, заемщик получает после погашения кредита закладную, которую обязан предъявить в территориальное отделение Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии для переоформления свидетельства о собственности. Заемщик или выдадут новое свидетельство о праве собственности, где будет отсутствовать отметка об обременении, или поставят печать о снятии обременения на ранее выданное.  Другой возможный вариант, когда заемщику закладная не выдается на руки, а он вместе с представителем банка едет в Росреестр, где обе стороны подают заявление о прекращении действия ипотеки. Оба эти варианта имеют равную юридическую силу и встречаются одинаково часто. Обременение может быть также снято по решению суда.

     Итак, мы с вами узнали про особенности, преимущества и недостатки оформления договора залога. Теперь только вам решать, насколько именно для вас выгодно и приемлемо оформление такого договора.

Посуточная аренда квартир

Посуточная аренда квартир

     Аренда квартиры или комнаты очень часто является единственным и самым оптимальным решением вопроса проживания. Но если со среднесрочной и долгосрочной арендой мы сталкиваемся достаточно часто, то...

Права арендатора

Права арендатора

     Арендуя квартиру или офисное помещение, каждый арендатор должен знать не только о своей обязанности вносить ежемесячные арендную плату, но и о своих правах, которые имеет по закону. Причем такие права...

Как зарегистрировать право собственности на недвижимость?

Как зарегистрировать право собственности на недв...

     Когда долгий, трудный и требующий от вас большого внимания и нервов процесс приобретения новой квартиры или загородного дома, наконец-то, завершен, все документы, необходимые для сделки собраны, и...

А не купить ли мне остров?

А не купить ли мне остров?

     Намучавшись от огромного скопления людей на улицах Волгограда, постоянных пробок, унылых городских пейзажей и вечного аврала на работе, многие из нас думают: «вот уехать бы на необитаемый остров и там...

Как распознать на раннем этапе проблемную квартиру?

Как распознать на раннем этапе проблемную кварти...

     Зачастую нам так хочется обзавестись собственным жильем, что на многие важные детали просто перестаешь обращать внимание. И действительно, многие люди годами пытаются купить или обменять квартиру, а...

Новостройки в ЖК Санаторный

Новостройки в ЖК Санаторный

     На пересечении Кировского и Советского районов Волгограда уже появились первые завершенные здания нового современного жилого комплекса «Санаторный». Название этой новостройки Волгограда вполне...

Новостройки в ЖК Волжские Паруса

Новостройки в ЖК Волжские Паруса

     Новый современный волгоградский жилой комплекс «Волжские паруса» был сдан в эксплуатацию в середине 2012 года, но уже стал по праву одним из современных символов города, по которому его узнают гости...

Новостройки в ЖК Мишино

Новостройки в ЖК Мишино

     Ищите идеальный вариант дома, где вы смогли бы в комфорте и уюте проводить время со своей семьей? Тогда вам обязательно стоит познакомиться поближе с новым современным семейным жилым комплексом...

Особенности аренды квартир в Волгограде

Особенности аренды квартир в Волгограде

     Позволить себе покупку квартиру в Волгограде могут далеко не все коренные жители города и приезжие, оказавшиеся здесь с целью повышения уровня образования или в поисках работы. Поэтому вариант аренды...

Что нужно знать про кадастровую оценку недвижимости?

Что нужно знать про кадастровую оценку недвижимо...

     В связи с появлением в СМИ информации о введении обязательного налога на недвижимость уже в 2014 году, у простых граждан Волгограда возник вполне закономерный интерес к кадастровой стоимости...

Стоит ли покупать квартиру в новостройке без ремонта?

     Для большинства людей проблема приобретения жилья является очень актуальной. При этом в большинстве случаев вариантов всего два –...

Выбираем элитную недвижимость в Волгограде

     Объекты элитной жилой и коммерческой недвижимости можно встретить не только в столице, но и в таких крупных российских городах, как...

Новостройки в ЖК Старт

     Среди современных новостроек Дзержинского района города Волгограда уже в конце второго квартала 2013 года появится принципиально...

Краткий обзор недвижимости в Черногории

     Покупка зарубежной недвижимости, как правило, это всегда выгодная инвестиция ваших денежных средств, а кроме того, это возможность...

Поиск недвижимости через интернет

     Каждый второй человек в нашей стране задумывался над тем, как купить недвижимость, чтобы в бюджет вложиться и получить желаемый...

Новостройки в ЖК Олежкина Слобода

     В современном Волгограде, действительно, сегодня есть возможность выбрать дом вашей мечты. И, вполне вероятно, что им станет...

Новостройки в ЖК Санаторный

     На пересечении Кировского и Советского районов Волгограда уже появились первые завершенные здания нового современного жилого...

Новостройки в ЖК Бухта Радости

     В четвертом квартале 2014 года на юге Ворошиловского района Волгограда появится очень необычный и красочный жилой комплекс с...

Порядок и особенности наследования недвижимости

     Кто из нас не мечтает о неожиданном появлении богатого дядюшки-миллионера из далекой Америки, который оставил именно нам в...

Как получить свое с застройщика-банкрота?

     К сожалению, случаев, когда покупатели квартир в новостройках, так и не дожидались окончания строительства жилого комплекса в...

В каком доме купить квартиру?

     Абсолютно каждый человек, который задался целью купить квартиру, задумается, в каком доме выбрать себе жилье. Для того чтобы...

Новостройки Волгограда

     Покупка квартиры в новостройке это не просто способ решить жилищный вопрос, но и возможность перейти на качественно новый уровень...

Как найти надежного застройщика?

     Перед тем как заключать договор со строительной компанией, нужно собрать максимум информации, удостоверяющей ее надежность. На...

Классификации объектов недвижимости

     Для того чтобы разобраться в структуре современного рынка недвижимости, который постоянно развивается и очень быстро меняется,...

Что такое договор залога недвижимости?

     Наверное, каждому из нас приходилось слышать о том, что существуют договора, предусматривающие в качестве обеспечения залог...

Как выбрать агентство недвижимости в Волгограде?

     Собираясь продать, купить или сдать в аренду квартиру или загородный дом, вы встаете перед выбором сделать это самостоятельно или...

В какое время покупать загородный земельный участок

    Жители мегаполисов в подавляющем своем большинстве стремятся иметь возможность вырваться на выходные загород. Для этого, конечно,...

Новостройки в ЖК Прибрежный

     Жилой комплекс «Прибрежный» выгодно расположился практически в центре Ворошиловского района Волгограда на берегу Волги. В этом...

Посуточная аренда квартир

     Аренда квартиры или комнаты очень часто является единственным и самым оптимальным решением вопроса проживания. Но если со...

Налог на недвижимость 2014

     Сейчас спор между сторонниками приватизации квартиры и ярыми противниками этого массового явления вышел на новый уровень....

Средневековый замок или современное элитное жилье?

     Если вы собираетесь инвестировать ваши денежные средства в покупку европейской недвижимости, то, конечно, не могли не обратить...

Первичный рынок жилья

     Многие люди мечтают иметь свое жилье, но подобная мечта зачастую просто недостижима по причине высокой цены на недвижимость. Хотя...

Новостройки в ЖК Волжские Паруса

     Новый современный волгоградский жилой комплекс «Волжские паруса» был сдан в эксплуатацию в середине 2012 года, но уже стал по праву...

Права арендатора

     Арендуя квартиру или офисное помещение, каждый арендатор должен знать не только о своей обязанности вносить ежемесячные арендную...

Как продать неприватизированную квартиру?

     На сегодняшний день примерно половина квартир находится в частной собственности, а оставшаяся половина принадлежит государству и...

Особенности аренды квартир в Волгограде

     Позволить себе покупку квартиру в Волгограде могут далеко не все коренные жители города и приезжие, оказавшиеся здесь с целью...

Новостройки в ЖК Доминант

     В самом скором времени на границе Советского и Ворошиловского районов Волгограда в микрорайоне Тулака появится новый современный...

Покупка квартиры в новостройке

     Договор долевого участия является на сегодня самым надежным инструментом, с помощью которого можно купить квартиру в еще...

В каком случае сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

     Бывают ситуации, когда радость от вновь приобретенной квартиры или дома, которые вы уже начали обживать и обустраивать, вложив в...

Что нужно знать про кадастровую оценку недвижимости?

     В связи с появлением в СМИ информации о введении обязательного налога на недвижимость уже в 2014 году, у простых граждан Волгограда...

Инвестиции в новостройки

     Инвестирование в новостройки почти всегда предполагает покупку квартиры на «стадии котлована» и ее продажу после окончания...

Новостройки в ЖК Новый Свет

     В Советском районе Волгограда в ближайшее время, а точнее уже в четвертом квартале 2013 года появится первая очередь строительства...

Военная ипотека: что это такое и как ей воспользоваться

     В нашей стране принято выделять различные категории граждан в зависимости от их социального и профессионального статуса. При этом...

А не купить ли мне остров?

     Намучавшись от огромного скопления людей на улицах Волгограда, постоянных пробок, унылых городских пейзажей и вечного аврала на...

Новостройки в ЖК Парк Европейский

     В самое ближайшее время в Кировском районе Волгограда появится самый настоящий европейский жилой комплекс, который так и...

Новостройки в ЖК Мишино

     Ищите идеальный вариант дома, где вы смогли бы в комфорте и уюте проводить время со своей семьей? Тогда вам обязательно стоит...

Как зарегистрировать право собственности на недвижимость?

     Когда долгий, трудный и требующий от вас большого внимания и нервов процесс приобретения новой квартиры или загородного дома,...

Новостройки в ЖК Бейкер-Стрит

     В этом году у всех жителей Волгограда и Волгоградской области появится уникальный шанс приобрести квартиру в новом современном...

Строительство к Чемпионату Мира по футболу

     Для всех российских футбольных болельщиков новость о том, что Чемпионат Мира по футболу в 2018 году будет проводиться на стадионах 11...

Новостройки в ЖК Родниковая Долина

     В Советском районе Волгограда в настоящий момент осуществляется активная застройка нового жилого микрорайона ЖК «Родниковая...

Как распознать на раннем этапе проблемную квартиру?

     Зачастую нам так хочется обзавестись собственным жильем, что на многие важные детали просто перестаешь обращать внимание. И...

Регистрация права собственности на коммерческую недвижимость

     Любая сделка с недвижимостью вне зависимости от того, какой именно объект выступает в качестве приобретаемого, обмененного,...

18+

Контакты
Новостройки
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости