Классификации объектов недвижимости

31.03.13

     Для того чтобы разобраться в структуре современного рынка недвижимости, который постоянно развивается и очень быстро меняется, перенимая некоторые западные тенденции и формируя свои собственные российские понятия и категории, необходимо познакомиться с существующими на данный момент классификациями объектов недвижимости.

     Знание наиболее популярных классификаций недвижимости поможет вам не только четко понимать, к какой именно категории относится тот объект недвижимости, которым вы владеете или планируете приобрести, но и позволит оперативно и без лишних затрат найти информацию об основных технических и качественных параметрах объектов той же категории, а также их рыночном ценовом диапазоне. Кроме того, вам будет проще общаться с вашим риэлтором и формировать запрос на оказание конкретных риэлтерских услуг. А для профессиональных риэлторов представленные классификации послужат хорошим подтверждением их практического опыта и накопленных знаний.

     Современных классификаций объектов недвижимости существует огромное количество. Среди них есть международные, чисто российские, принятые сообществом риэлторов и активно применяющиеся на практике, разработанные отдельными компаниями для собственных нужд и чисто теоретические категории, которые не имеют ничего общего с реальной ситуацией на рынке недвижимости. Мы коснемся только тех, которые имеют наибольшую практическую пользу и наиболее востребованы и используемы среди профессиональных риэлторов. Хотя стоит заметить, что по ряду категорий среди агентов по недвижимости нет единой точки зрения и единой классификации.

     Прежде всего, важно понимать, что вся недвижимость делится на две самые большие категории это жилая недвижимость и коммерческая недвижимость. Внутри каждой из этих категорий существуют уже свои градации и дополнительные классификации.

Жилая недвижимость

     К объектам жилой недвижимости принято относить квартиры, комнаты, апартаменты, кондоминиумы, коттеджи, загородные дома и таунхаусы. Самой популярной и доступной классификацией здесь будет разделение на категории эконом-класса, бизнес-класса и элитной недвижимости. Причем такое разделение очень условно и имеет свои дополнительные вариации в виде выделения в отдельную группу домов комфорт-класса и разделение элитной недвижимости на классы люкс и премиум. Зачастую один и тот же объект в разных агентствах недвижимости может быть отнесен к разным классам, особенно, когда речь идет объектах бизнес-класса, которые часто неоправданно приравнивают к элитной недвижимости.

     С объектами старого фонда все более-менее понятно, и можно выделить ряд критериев, по которым определяется принадлежность к той, или иной категории жилья. Типичными представителями эконом-класса являются малогабаритные «хрущевки» и «брежневки». «Сталинки» больше соответствуют категории бизнес-класса, хотя среди них можно встретить и настоящее элитное жилье, например, в старых высотках в центре города.

     А вот с современными новостройками все не так просто, учитывая постоянно повышающееся качество строительных технологий и материалов, а также использование современного европейского подхода к планировочным решениям даже для бюджетных панельных домов. Граница между жильем эконом – и комфорт или бизнес-класса еще более размыта, чем между бизнес-классом и люксовым сегментом, учитывая то, что большинство предложений сейчас сконцентрировано именно на рынке новостроек, квартиры в которых имеют просторные площади, улучшенные планировки и современное качество строительных и отделочных материалов.

     Среди объявлений о продаже квартир в новых жилых комплексах нередко встречаются заголовки типа «вы приобретаете жилье бизнес-класса по цене эконома». Таким образом, можно сделать вывод, что на отнесение к той или иной категории жилья самое большое внимание оказывает фактор стоимости квадратного метра. Но это не совсем верно, ведь, кроме стоимости, важное влияние оказывают также материал, из которого построен дом, особенности планировки квартир, территориальное расположение, престижность района, обустроенность придомовой и внутридомовой территории, наличие паркинга и некоторые другие факторы.

     Так, в частности, основным зрительным отличием бизнес-класса от эконома будет то, что жилой дом построен с использованием современной монолитно-кирпичной технологии, квартиры имеют комфортную улучшенную планировку с увеличенными площадями кухонь и комнат, обязательным наличием гардеробной и просторной лоджии, а на огороженной и круглосуточно охраняемой территории есть, как минимум, детская и спортивная площадки и обустроенная зона отдыха с цветочными клумбами, скамейками, фонарями и газонами для взрослых жителей отдельного дома или жилого комплекса.

     Обязательным атрибутом домов категории бизнес-класса в последние десятилетия стала наземная или подземная многоуровневая парковка, с возможностью предоставления машиномест всем жильцам дома, что особенно актуально в крупных мегаполисах, где проблема острого дефицита парковочных продолжает сохраняться, несмотря на все усилия государства по ее разрешению. Одновременно с этим следует отметить, что количество квартир в бизнес-классе, как и среди объектов элитного жилья, значительно меньше, чем в экономе.

     Как правило, в элитных клубных домах это количество максимально составляет не более 100 квартир. Если речь идет о жилом комплексе или коттеджном поселке, построенном не в пределах города, а в ближайшем пригороде, то на территории стараются построить также все необходимые объекты социальной и бытовой инфраструктуры. Помимо удобной транспортной доступности, престижности месторасположения, наличия поблизости зеленой зоны и благоприятной экологической обстановки, круглосуточной охраны территории, особое значение для домов бизнес-класса имеют также видовые характеристики и архитектурные решения зданий.

     Еще более сложная ситуация с определением категории элитного жилья. Эксперты постоянно спорят между собой, какое жилье считать элитным, и какими характеристиками оно должно обладать. Большинство из них сходится во мнении, что для того чтобы недвижимость могла считаться элитной, она должна соответствовать следующим параметрам:

  • высокое качество современных инженерных систем и строительных материалов,
  • престижное месторасположение, однородное социальное окружение,
  • высокий уровень обслуживания здания и прилегающей к нему территории,
  • огороженная, охраняемая и обустроенная придомовая территория,
  • предоставление парковочных мест в подземном или наземном охраняемом паркинге,
  • отличные видовые характеристики,
  • высокие, не менее 3 метров, потолки,
  • часто свободные планировки квартир, апартаментов или загородных домов,
  • просторные жилые площади,
  • наличие дизайнерского ремонта и элитной сантехники,
  • внутренняя отделка помещения с использованием натуральных дорогостоящих материалов,
  • высокий уровень организации внутридомовых территорий,
  • индивидуальные архитектурные решения зданий,
  • отличные видовые характеристики, часто использование панорамных окон.

     Таких характеристик можно выделить достаточно много. Мы лишь перечислили основные из них. При этом самому полному перечню требований к элитной недвижимости будут соответствовать новые современные здания, а вот старые здания и исторически значимые объекты не смогут удовлетворить такие требования как, например, наличие подземного паркинга, скоростных бесшумных лифтов и современных инженерных систем. Вместе с тем квартира в историческом особняке в центре города также будет отнесена к классу элитной недвижимости. Так что здесь все относительно.

     Особое место занимает загородная недвижимость, где в целом можно также выделить три основные категории: эконом, бизнес и люкс. Здесь большое значение имеет престижность направления. Например, для Московского региона наиболее престижная и элитная загородная недвижимость сосредоточена на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе.

     Кроме месторасположения, соответствие той или иной категории определяется качеством и полнотой подведенных к коттеджу инженерных систем, типовым или эксклюзивным проектом здания, уровнем социальной и бытовой инфраструктуры, благоприятностью экологической обстановки, наличием в непосредственной близости леса и природных водоемов, площадью участков и коттеджа.

Коммерческая недвижимость

     Среди объектов коммерческой недвижимости выделяют офисные помещения, торговые площади и производственно-складские помещения. Хотя, безусловно, таких объектов намного больше. Каждая из этих подкатегорий имеет свои специфические особенности.

     Так офисные помещения в свою очередь делятся на классы «А», «В», «С» и «D».

     Офисы класса «А» располагаются в современных бизнес-центрах, оборудованных всеми необходимыми инженерными системами, специализированными подготовленными под офис или торговый зал площадями, подземной или наземной парковкой, и расположенные в удобной транспортной доступности от станций метро, остановок общественного транспорта или автомагистралей.

     Офисные помещения в этом классе имеют наиболее оптимальные планировочные решения. Часто в популярном формате open-space. Высота потолков составляет не менее 2,7-2,8 метров. Здание бизнес-центра должно быть оснащено сверхсовременными скоростными лифтами, системами противопожарной безопасности и климат-контроля, который предусматривает техническую возможность создания индивидуальных климатических настроек для каждого офиса. На каждые 60 квадратных метров офиса приходится в среднем одно машиноместо на парковке. А вопросами обслуживания и эксплуатации здания занимается современная управляющая компания.

     Все офисы находятся под круглосуточной охраной. Особые требования предъявляются также к уровню инфраструктуры, расположенной как в самом здании, так и в шаговой доступности от него. Сюда относятся и пункты питания, способные вместить и обеспечить качественной едой всех сотрудников офисов, и банкоматы ведущих коммерческих банков, и магазины разного профиля.

     Офисы класса «В» могут располагаться как в недавно построенных, так и в старых отремонтированных и отреставрированных зданиях. Как правило, у арендаторов и владельцев есть возможность изменения внутренней планировки помещений в зависимости от их нужд и потребностей. Здание, в котором располагается офис, обслуживается управляющей компанией, находится под охраной и имеет собственный контрольно-пропускной пункт. В лучшем случае арендаторам предложат место на наземной парковке. Подземного паркинга здесь обычно нет, хотя и бывают исключения.

     Офисы класса «С» представляют собой изначально не офисные помещения, а здания, построенные для других целей. Например, бывшие НИИ, гостиницы, первые этажи жилых домов, различные административные объекты, старые жилые здания, переведенные в нежилой фонд. Кроме самого помещения без охраны, КПП, какого-либо технического обслуживания и парковки, вы больше не получаете ничего, и все организационные вопросы арендаторы и владельцы такой недвижимости решают самостоятельно.

     Офисы класса «D» выделяются не во всех классификациях и представляют собой зачастую подвальные помещения или цокольные этажи жилых домов, переделанные под офисы, но совершенно к этому не приспособленные. Это самые бюджетные варианты офисов, которые используют начинающие и неизвестные на рынке мелкие фирмы.

     Для производственно-складских помещений также существует своя система критериев

     «А», «В», «С» и «D». Все категории различаются между собой временем постройки здания, уровнем  его технического оснащения, удаленностью от транспортных узлов, обеспечением охраны и безопасности хранения товаров, соответствием противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам, наличием специальных климатических установок, обеспечивающих техническую возможность хранения разных категорий товаров и продуктов.

     Складские помещения класса «А» расположены в новых современных зданиях, построенных конкретно для этих целей, оборудованных всеми необходимыми современными инженерными системами, включая систему вентиляции, кондиционирования, видеонаблюдения и сигнализации. Здесь установлено все необходимое оборудование для поддержания идеальных условий хранения совершенно различных категорий продукции, начиная от строительных материалов и заканчивая скоропортящимися продуктами питания и элитной косметикой и парфюмерией. Ко всем складским объектам обеспечен удобный подъезд и специально выделена зона для осуществления погрузочно-разгрузочных работ. На сегодняшний день только около 25% производственно-складских помещений удовлетворяют всем этим условиям, и используются в основном крупными российскими и международными торгово-строительными компаниями.

     Складские помещения класса «В» расположены в неновых, а зачастую реконструированных зданиях, построенных еще в доперестроечный период. Эти помещения отличаются от более высокой категории «А» меньшей площадью и менее современным оборудованием. Они подходят для хранения не всех категорий товаров, и менее удобно расположены с точки зрения логистики. При этом более доступны по цене для собственников и арендаторов. Здесь также есть централизованная система охраны. Как и в категории «А», помимо непосредственно производственно-складских помещений, в здании предусмотрено также наличие офисного сектора. Эта категория помещений составляет около 40% от существующих на рынке предложений данного вида коммерческой недвижимости.

     К производственно-складским помещениям «С» класса относят реконструированные помещения, которые изначально не предполагали размещения складов. Чаще всего к ним относятся железные ангары для хранения техники, бывшие фабрики и заводы, старые автобазы. Они не всегда имеют необходимый уровень технического оснащения и удобные транспортные подъезды. Но и стоимость их приобретения и аренды будет значительно ниже первых двух категорий.

     Склады категории «D» подходят для хранения только тех товаров и материалов, которые вообще не нуждаются в каких-либо специальных условиях содержания и охраны, потому что совершенно для таких целей не приспособлены. Это скорее импровизированные и наспех переоборудованные гаражи, сельскохозяйственные постройки, подвалы и даже старые бомбоубежища. Говорить о качестве и технической приспособленности таких помещений для хранения продукции не приходится. При этом они также имеют свой круг потенциальных покупателей и арендаторов.

     Итак, мы с вами вместе познакомились с наиболее популярными и используемыми в настоящий момент классификациями недвижимости. Надеемся, что эта информация оказалась для вас полезной и интересной!

Новостройки в ЖК Мишино

Новостройки в ЖК Мишино

     Ищите идеальный вариант дома, где вы смогли бы в комфорте и уюте проводить время со своей семьей? Тогда вам обязательно стоит познакомиться поближе с новым современным семейным жилым комплексом...

Как отремонтировать межкомнатные двери

Как отремонтировать межкомнатные двери

   Желание заменить межкомнатные двери возникает почти у каждого хозяина, как только он начинает ремонт. Однако если двери выглядят нормально, то их ремонт, вместо замены, станет возможностью сэкономить...

Выбор утепляющей основы для наружных стен

Выбор утепляющей основы для наружных стен

    Нынче в Украине стало жить не просто, особенно что касается затрат на энерго-ресурсы, бензин, дизель, газ, электроэнергия все это стало ой как не дешево и пожалуй в статье расходов занимает если не первое...

Как зарегистрировать право собственности на недвижимость?

Как зарегистрировать право собственности на недв...

     Когда долгий, трудный и требующий от вас большого внимания и нервов процесс приобретения новой квартиры или загородного дома, наконец-то, завершен, все документы, необходимые для сделки собраны, и...

Новостройки в ЖК Парк Европейский

Новостройки в ЖК Парк Европейский

     В самое ближайшее время в Кировском районе Волгограда появится самый настоящий европейский жилой комплекс, который так и называется ЖК «Парк Европейский». Название выбрано не случайно, потому что...

Что нужно знать про кадастровую оценку недвижимости?

Что нужно знать про кадастровую оценку недвижимо...

     В связи с появлением в СМИ информации о введении обязательного налога на недвижимость уже в 2014 году, у простых граждан Волгограда возник вполне закономерный интерес к кадастровой стоимости...

Порядок и особенности наследования недвижимости

Порядок и особенности наследования недвижимости

     Кто из нас не мечтает о неожиданном появлении богатого дядюшки-миллионера из далекой Америки, который оставил именно нам в наследство солидные счета в банке, шикарную виллу на побережье, квартиры,...

Новостройки в ЖК Прибрежный

Новостройки в ЖК Прибрежный

     Жилой комплекс «Прибрежный» выгодно расположился практически в центре Ворошиловского района Волгограда на берегу Волги. В этом районе очень благоприятная экологическая обстановка, удобная...

Поиск недвижимости через интернет

Поиск недвижимости через интернет

     Каждый второй человек в нашей стране задумывался над тем, как купить недвижимость, чтобы в бюджет вложиться и получить желаемый объект именно в том районе, где он хотел бы жить. Многие люди дают...

Грамотный подход к ремонту – это выбор алюминиевого профиля

Грамотный подход к ремонту – это выбор алюминиев...

   Уют вашего дома зависит от того, из чего вы его строите и как. Когда человек выбирает качественные материалы, то и работа намного облегчается, так как с ними меньше хлопот, связанных с установкой и...

О секретах выбора гаража

    Абсолютно каждый владелец автомобиля рано или поздно задумывается про приобретение своего собственного гаража. Необходимость...

Что нужно знать про кадастровую оценку недвижимости?

     В связи с появлением в СМИ информации о введении обязательного налога на недвижимость уже в 2014 году, у простых граждан Волгограда...

Новостройки в ЖК Волжские Паруса

     Новый современный волгоградский жилой комплекс «Волжские паруса» был сдан в эксплуатацию в середине 2012 года, но уже стал по праву...

Выбор утепляющей основы для наружных стен

    Нынче в Украине стало жить не просто, особенно что касается затрат на энерго-ресурсы, бензин, дизель, газ, электроэнергия все это...

Как зарегистрировать право собственности на недвижимость?

     Когда долгий, трудный и требующий от вас большого внимания и нервов процесс приобретения новой квартиры или загородного дома,...

Строительство к Чемпионату Мира по футболу

     Для всех российских футбольных болельщиков новость о том, что Чемпионат Мира по футболу в 2018 году будет проводиться на стадионах 11...

Кровельные работы. Что лучше — ремонт или полная замена

    Вопрос частичной или полной замены старой кровли на новую решается при изучении всех нюансов и характера повреждений. В некоторых...

В каком случае сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

     Бывают ситуации, когда радость от вновь приобретенной квартиры или дома, которые вы уже начали обживать и обустраивать, вложив в...

Новостройки в ЖК Новый Свет

     В Советском районе Волгограда в ближайшее время, а точнее уже в четвертом квартале 2013 года появится первая очередь строительства...

Новостройки в ЖК Мишино

     Ищите идеальный вариант дома, где вы смогли бы в комфорте и уюте проводить время со своей семьей? Тогда вам обязательно стоит...

Грамотный подход к ремонту – это выбор алюминиевого профиля

   Уют вашего дома зависит от того, из чего вы его строите и как. Когда человек выбирает качественные материалы, то и работа намного...

Стоит ли покупать квартиру в новостройке без ремонта?

     Для большинства людей проблема приобретения жилья является очень актуальной. При этом в большинстве случаев вариантов всего два –...

Как найти надежного застройщика?

     Перед тем как заключать договор со строительной компанией, нужно собрать максимум информации, удостоверяющей ее надежность. На...

А не купить ли мне остров?

     Намучавшись от огромного скопления людей на улицах Волгограда, постоянных пробок, унылых городских пейзажей и вечного аврала на...

Посуточная аренда квартир

     Аренда квартиры или комнаты очень часто является единственным и самым оптимальным решением вопроса проживания. Но если со...

Что такое договор залога недвижимости?

     Наверное, каждому из нас приходилось слышать о том, что существуют договора, предусматривающие в качестве обеспечения залог...

Новостройки в ЖК Парк Европейский

     В самое ближайшее время в Кировском районе Волгограда появится самый настоящий европейский жилой комплекс, который так и...

Ремонт фундамента без разборки дома

    Капитальный ремонт или замена фундамента в частном доме возможны без его разборки. Для этого достаточно поднять строение на...

Новостройки в ЖК Бухта Радости

     В четвертом квартале 2014 года на юге Ворошиловского района Волгограда появится очень необычный и красочный жилой комплекс с...

Новостройки Волгограда

     Покупка квартиры в новостройке это не просто способ решить жилищный вопрос, но и возможность перейти на качественно новый уровень...

Порядок и особенности наследования недвижимости

     Кто из нас не мечтает о неожиданном появлении богатого дядюшки-миллионера из далекой Америки, который оставил именно нам в...

Новостройки в ЖК Санаторный

     На пересечении Кировского и Советского районов Волгограда уже появились первые завершенные здания нового современного жилого...

Как получить свое с застройщика-банкрота?

     К сожалению, случаев, когда покупатели квартир в новостройках, так и не дожидались окончания строительства жилого комплекса в...

Инвестиции в новостройки

     Инвестирование в новостройки почти всегда предполагает покупку квартиры на «стадии котлована» и ее продажу после окончания...

Кровля из многослойной битумной черепицы

   Кровельный материал необходимо выбирать особенно тщательно, так как от его качества напрямую зависит долговечность дома и...

Процедура получения ВНЖ в Европе после выхода на пенсию

    Существует несколько категорий людей, путь для иммиграции и получения ВНЖ в Европе которым существенно упрощен     Существует...

Средневековый замок или современное элитное жилье?

     Если вы собираетесь инвестировать ваши денежные средства в покупку европейской недвижимости, то, конечно, не могли не обратить...

Как отремонтировать межкомнатные двери

   Желание заменить межкомнатные двери возникает почти у каждого хозяина, как только он начинает ремонт. Однако если двери выглядят...

Винтовые сваи для малоэтажных построек

    Новые технологии позволяют застройщикам существенно экономить на строительстве фундамента, используя вместо классического...

Особенности аренды квартир в Волгограде

     Позволить себе покупку квартиру в Волгограде могут далеко не все коренные жители города и приезжие, оказавшиеся здесь с целью...

Поиск недвижимости через интернет

     Каждый второй человек в нашей стране задумывался над тем, как купить недвижимость, чтобы в бюджет вложиться и получить желаемый...

Как выбрать агентство недвижимости в Волгограде?

     Собираясь продать, купить или сдать в аренду квартиру или загородный дом, вы встаете перед выбором сделать это самостоятельно или...

Выбираем элитную недвижимость в Волгограде

     Объекты элитной жилой и коммерческой недвижимости можно встретить не только в столице, но и в таких крупных российских городах, как...

Новостройки в ЖК Бейкер-Стрит

     В этом году у всех жителей Волгограда и Волгоградской области появится уникальный шанс приобрести квартиру в новом современном...

Регистрация права собственности на коммерческую недвижимость

     Любая сделка с недвижимостью вне зависимости от того, какой именно объект выступает в качестве приобретаемого, обмененного,...

Как правильно сделать пол теплым в деревянном доме

Утепление полов в деревянном доме осуществляется по особым технологиям. Причины холодных полов могут быть разные, поэтому работы...

Новостройки в ЖК Олежкина Слобода

     В современном Волгограде, действительно, сегодня есть возможность выбрать дом вашей мечты. И, вполне вероятно, что им станет...

Как распознать на раннем этапе проблемную квартиру?

     Зачастую нам так хочется обзавестись собственным жильем, что на многие важные детали просто перестаешь обращать внимание. И...

Краткий обзор недвижимости в Черногории

     Покупка зарубежной недвижимости, как правило, это всегда выгодная инвестиция ваших денежных средств, а кроме того, это возможность...

Новостройки в ЖК Доминант

     В самом скором времени на границе Советского и Ворошиловского районов Волгограда в микрорайоне Тулака появится новый современный...

В какое время покупать загородный земельный участок

    Жители мегаполисов в подавляющем своем большинстве стремятся иметь возможность вырваться на выходные загород. Для этого, конечно,...

Налог на недвижимость 2014

     Сейчас спор между сторонниками приватизации квартиры и ярыми противниками этого массового явления вышел на новый уровень....

Права арендатора

     Арендуя квартиру или офисное помещение, каждый арендатор должен знать не только о своей обязанности вносить ежемесячные арендную...

Новостройки в ЖК Прибрежный

     Жилой комплекс «Прибрежный» выгодно расположился практически в центре Ворошиловского района Волгограда на берегу Волги. В этом...

Первичный рынок жилья

     Многие люди мечтают иметь свое жилье, но подобная мечта зачастую просто недостижима по причине высокой цены на недвижимость. Хотя...

Сколько стоит правильный деревянный дом?

   Каждый мужчина должен посадить дерево, вырастить сына и построить дом – гласит поговорка. Но вот каким этот дом будет, зависит уже от...

Применение тканевых натяжных потолков

   Уже не подлежит сомнению для многих жителей нашей страны, что только такая современная технология при ремонте, как установка...

Классификации объектов недвижимости

     Для того чтобы разобраться в структуре современного рынка недвижимости, который постоянно развивается и очень быстро меняется,...

Покупка квартиры в новостройке

     Договор долевого участия является на сегодня самым надежным инструментом, с помощью которого можно купить квартиру в еще...

Новостройки в ЖК Старт

     Среди современных новостроек Дзержинского района города Волгограда уже в конце второго квартала 2013 года появится принципиально...

Военная ипотека: что это такое и как ей воспользоваться

     В нашей стране принято выделять различные категории граждан в зависимости от их социального и профессионального статуса. При этом...

Как продать неприватизированную квартиру?

     На сегодняшний день примерно половина квартир находится в частной собственности, а оставшаяся половина принадлежит государству и...

Новостройки в ЖК Родниковая Долина

     В Советском районе Волгограда в настоящий момент осуществляется активная застройка нового жилого микрорайона ЖК «Родниковая...

В каком доме купить квартиру?

     Абсолютно каждый человек, который задался целью купить квартиру, задумается, в каком доме выбрать себе жилье. Для того чтобы...

Как сделать недорогой ремонт в квартире

   Ремонт квартиры должен быть качественным и недорогим, поэтому важно найти точку своеобразную точку равновесия: не переплатить за...

18+

Контакты
Новостройки
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости