В каком случае сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

13.03.13

     Бывают ситуации, когда радость от вновь приобретенной квартиры или дома, которые вы уже начали обживать и обустраивать, вложив в них все накопленные средства, может быть омрачена известием о том, что сделка купли-продажи признана недействительной. На самом деле, к сожалению, упрямая статистика говорит о том, что подобные случаи не такая уж и редкость. Это связано, прежде всего, с тем, что количество мошенников и различных вариантов афер с жилой недвижимостью растет с каждым днем, а людей, знающих свои права и юридические аспекты совершения сделок, по-прежнему остается очень и очень немного.

     Все возможные случаи признания недействительности проведенных с недвижимостью сделок описаны в статьях со 168 по 183 Гражданского кодекса Российской Федерации. Очень мало покупателей, готовя пакет документов, необходимых для подписания договора купли-продажи, удосуживаются прочитать эти статьи, чем успешно и пользуются мошенники, разрабатывая весьма хитроумные схемы. Сколько раз во всевозможной литературе по недвижимости, да и просто в обычных статьях о подготовке и проведении сделки купли-продажи упоминается о необходимости обязательной юридической экспертизы приобретаемого объекта, но многие самонадеянные покупатели пренебрегают этим правилом и считают такую проверку только лишней тратой времени и денег.

     Конечно, юридическая проверка чистоты квартиры или дома не даст вам стопроцентной гарантии, но максимально снизит риски признания недействительности сделки. Если такую проверку проводит крупная компания и предоставляет вам письменное заключение по факту ее проведения, то вы можете подать на нее иск за сокрытие вскрывшихся обстоятельств. В случае оформления сделки через агентство недвижимости, по крайней мере, вам хотя бы бесплатно подберут альтернативный вариант жилья, и вопрос возврата денег станет вашей общей задачей. Всегда проще проблему предупредить, чем разбираться с ее последствиями. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, когда у вас нет ни кровно заработанных и с таким трудом отложенных денег, ни дома, предлагаем вместе познакомиться, наконец-то, с перечисленными выше статьями Гражданского кодекса и возникающими на их базе спорными ситуациями.

     Стоит сразу оговориться, что в юридической терминологии под недействительной сделкой могут пониматься ничтожные и оспоримые сделки. Ничтожные, то есть формально не существующие сделки, не требуют дополнительных разбирательств в суде. При признании сделки купли-продажи ничтожной продавец обязан вернуть покупателю все полученные денежные средства, а подписанный договор купли-продажи аннулируется. Судебное слушанье может понадобиться только в том случае, если одна из сторон упорно не желает признавать недействительность сделки и отказывается возвращать полученные в ее ходе денежные средства или сам объект недвижимости. Оспоримые же сделки уже всегда рассматриваются в суде, и их исход напрямую зависит от вынесенного вердикта судьи.

Ничтожной сделка купли-продажи может быть признана в следующих случаях:

  • Подтверждение факта совершения мнимой или притворной сделки.

     Возможно в ситуации, когда сделка была совершена без реального намерения соблюсти ее юридические последствия или с целью подмены понятий и прикрытия одной сделки другой. Примеров таких ситуаций может быть достаточно много. Например, вместо классического договора купли-продажи оформляется договор дарения, который по закону предполагает безвозмездную передачу собственности третьему лицу, а на самом деле собственник получает по нему деньги. Переоформление имущества, которое может быть изъято или на которое может быть наложен арест, на другого собственника. Продажа недвижимости с целью фиксирования факта самой сделки и возврат проданного объекта обратно в собственность. Такая запутанная схема возможна, когда вы продаете квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Просто так продать его долю вы не можете, а обязаны приобрести для него равнозначную долю в другом объекте, что можно сделать только через заключение договора купли-продажи. Вот и приходиться зачастую продавать свою квартиру или квартиру ближайших родственников подставному лицу, чтобы снова затем выкупить ее в собственность с предоставлением доли ребенку.

  • Совершение сделки, противоречащей основам правопорядка и нравственности.

     К таким сделкам относят сделки, проводимые с использованием фальшивых паспортов, подложных документов и поддельных подписей, а также проведение сделки по доверенности, если она была получена обманным путем и не оформлена в соответствие со всеми требованиями закона.

  • Не соответствие сделки законодательным нормам и основам. 

     Таких норм достаточно много. Самая распространенная ситуация это покупка или продажа квартиры, приватизированной без учета прав несовершеннолетних детей, которое считается грубым нарушением с точки зрения органов опеки и попечительства. Обнаружение подобного факта может привести к полному аннулированию всей сделки.

  • Подтверждение недееспособности владельца продаваемого или передаваемого в дар объекта недвижимости. 

     Мошенники очень часто специально ищут психически нездоровых людей, которыми легко манипулировать, и совершают с ними незаконные сделки. По требованию официального опекуна сделка может быть как признана недействительной ввиду психической неадекватности человека, так и действительной в том случае, если опекун посчитает, что выгода от совершения такой сделки для его подопечного будет большей, чем от признания ее ничтожной.

  • Проведение сделки с малолетними детьми (до 14 лет). 

     На практики такие случаи большая редкость. Дети до 14 лет не имеют права подписи никаких официальных бумаг. Оформить сделку за них могут только их официальные представители (родители, усыновители или опекуны) с согласия органов опеки и попечительства.

     Признать сделку ничтожной могут в течение трех лет с момента ее проведения.

     Оснований признания сделки оспоримой на один пункт больше. Признать такую сделку недействительной может только суд. Срок давности в этом случае равен одному году.

  • Проведение сделки с одним из супругов без письменного и нотариально заверенного согласия второго супруга. 

     Здесь принципиальное значение имеет тот факт, что практически вся собственность приобретаемая супругами в браке по закону является совместной, если только она не была специально оформлена как долевая. Из этого положения следует, что продать или купить квартиру или загородный дом без согласия мужа или жены по закону невозможно. Супруг, чье согласие на проведение сделки не было получено, имеет право обратиться в суд для признания недействительности сделки в течение года с того момента, когда узнал о факте ее совершения.

  • Совершение сделки с несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его официальных представителей (опекунов или родителей). 

     Ущемление прав несовершеннолетних очень пристально рассматривается в суде. Факт совершения сделки без согласия родителей, опекунов или усыновителей является достаточным основанием для признания ее недействительности. Единственным исключением является получение статуса полной дееспособности раньше 18 лет, что возможно, например, при официальном заключении брака.

  • Оформление сделки с ограниченно дееспособным лицом, которое на момент совершения сделки находилось в неадекватном состоянии. 

     Сделки, совершенные с алкоголиками, наркоманами или лицами, признанными ограниченно дееспособными и имеющими назначенных опекунов, признаются недействительными. На этом фоне возник целый ряд довольно изощренных афер. В том случае если у ограниченно дееспособных людей есть официальные представители, они могут подать в суд с требованием признать данную сделку недействительной.

  • Проведение сделки с человеком, не осознающим последствия своих действий. 

     Причин такого «неосознавания» может быть несколько. Тоже состояние алкогольного опьянения может быть применимо и в этом случае, если при этом человек не является хроническим алкоголиком. Хотя участники сделки и признаны дееспособными, но, если в момент ее совершения один из них не отдавал отчета в своих действиях из-за тяжелой болезни, токсического или наркотического опьянения, то такая сделка может быть оспорена в суде.

  • Заключение сделки под давлением, с применением насилия, угроз или обмана.

     Если продавец докажет тот факт, что его вынудили обманным путем или с помощью угроз и шантажа переоформить квартиру на третье лицо, покупатель обязан будет вернуть полную стоимость полученного объекта недвижимости. Сюда же можно отнести преступный сговор между риэлтором и покупателем и так называемые «кабальные сделки». Возможность подать иск у потерпевшего появляется, как только факт обмана будет раскрыт или минует угроза жизни и здоровью бывшего собственника или его близким со стороны преступников. В таком случае срок исковой давности и признания недействительности сделки может быть продлен. К этой же категории могут относиться сделки, совершенные  под давлением срочного получения свободных денежных средств для жизненно необходимого лечения или операции, что привело к продаже недвижимости за бесценок.

  • Совершение сделки под влиянием серьезных заблуждений о предмете и виде данной сделки. 

     Признание такой сделки недействительной возможно только в том случае, если заблуждения будут признаны судом действительно «существенными» и касающимися непосредственно самого предмета сделки или его качеств. Если же заблуждения касается мотивов совершения сделки, то такое основание признано существенным в судебном порядке не будет.

     Недействительными будут признаны и сделки совершенные с объектом недвижимости, находящимся в залоге у банка или под арестом, а также в том случае, если продавец еще не вступил в права наследования. Вся информация об ограничениях проведения сделок и обременения интересующего вас объекта недвижимости содержится в Едином государственном реестре, выписку из которого вы можете получить на основании заявления и копии вашего паспорта, так как эта информация находится в открытом доступе.

     Вместо заключения хочется еще раз сказать, будьте очень внимательны, когда подписываете какие-либо документы и постарайтесь найти время, чтобы познакомиться хотя бы с базовыми юридическими аспектами будущей сделки.

Особенности аренды квартир в Волгограде

Особенности аренды квартир в Волгограде

     Позволить себе покупку квартиру в Волгограде могут далеко не все коренные жители города и приезжие, оказавшиеся здесь с целью повышения уровня образования или в поисках работы. Поэтому вариант аренды...

Посуточная аренда квартир

Посуточная аренда квартир

     Аренда квартиры или комнаты очень часто является единственным и самым оптимальным решением вопроса проживания. Но если со среднесрочной и долгосрочной арендой мы сталкиваемся достаточно часто, то...

Новостройки в ЖК Новый Свет

Новостройки в ЖК Новый Свет

     В Советском районе Волгограда в ближайшее время, а точнее уже в четвертом квартале 2013 года появится первая очередь строительства принципиально нового жилого комплекса с романтическим названием...

В каком случае сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

В каком случае сделку с недвижимостью могут приз...

     Бывают ситуации, когда радость от вновь приобретенной квартиры или дома, которые вы уже начали обживать и обустраивать, вложив в них все накопленные средства, может быть омрачена известием о том, что...

Новостройки в ЖК Мишино

Новостройки в ЖК Мишино

     Ищите идеальный вариант дома, где вы смогли бы в комфорте и уюте проводить время со своей семьей? Тогда вам обязательно стоит познакомиться поближе с новым современным семейным жилым комплексом...

Новостройки Волгограда

Новостройки Волгограда

     Покупка квартиры в новостройке это не просто способ решить жилищный вопрос, но и возможность перейти на качественно новый уровень жизни и позволить себе проводить свободное от работы и учебы время в...

Краткий обзор недвижимости в Черногории

Краткий обзор недвижимости в Черногории

     Покупка зарубежной недвижимости, как правило, это всегда выгодная инвестиция ваших денежных средств, а кроме того, это возможность на вполне легальном положении проводить время в другой стране,...

Порядок и особенности наследования недвижимости

Порядок и особенности наследования недвижимости

     Кто из нас не мечтает о неожиданном появлении богатого дядюшки-миллионера из далекой Америки, который оставил именно нам в наследство солидные счета в банке, шикарную виллу на побережье, квартиры,...

Средневековый замок или современное элитное жилье?

Средневековый замок или современное элитное жиль...

     Если вы собираетесь инвестировать ваши денежные средства в покупку европейской недвижимости, то, конечно, не могли не обратить внимание на такой совершенно нетипичный для России вид жилой недвижимости...

Классификации объектов недвижимости

Классификации объектов недвижимости

     Для того чтобы разобраться в структуре современного рынка недвижимости, который постоянно развивается и очень быстро меняется, перенимая некоторые западные тенденции и формируя свои собственные...

Новостройки в ЖК Новый Свет

     В Советском районе Волгограда в ближайшее время, а точнее уже в четвертом квартале 2013 года появится первая очередь строительства...

Средневековый замок или современное элитное жилье?

     Если вы собираетесь инвестировать ваши денежные средства в покупку европейской недвижимости, то, конечно, не могли не обратить...

Как выбрать агентство недвижимости в Волгограде?

     Собираясь продать, купить или сдать в аренду квартиру или загородный дом, вы встаете перед выбором сделать это самостоятельно или...

Права арендатора

     Арендуя квартиру или офисное помещение, каждый арендатор должен знать не только о своей обязанности вносить ежемесячные арендную...

Что нужно знать про кадастровую оценку недвижимости?

     В связи с появлением в СМИ информации о введении обязательного налога на недвижимость уже в 2014 году, у простых граждан Волгограда...

Новостройки в ЖК Бейкер-Стрит

     В этом году у всех жителей Волгограда и Волгоградской области появится уникальный шанс приобрести квартиру в новом современном...

Регистрация права собственности на коммерческую недвижимость

     Любая сделка с недвижимостью вне зависимости от того, какой именно объект выступает в качестве приобретаемого, обмененного,...

Новостройки в ЖК Олежкина Слобода

     В современном Волгограде, действительно, сегодня есть возможность выбрать дом вашей мечты. И, вполне вероятно, что им станет...

Как зарегистрировать право собственности на недвижимость?

     Когда долгий, трудный и требующий от вас большого внимания и нервов процесс приобретения новой квартиры или загородного дома,...

Как найти надежного застройщика?

     Перед тем как заключать договор со строительной компанией, нужно собрать максимум информации, удостоверяющей ее надежность. На...

А не купить ли мне остров?

     Намучавшись от огромного скопления людей на улицах Волгограда, постоянных пробок, унылых городских пейзажей и вечного аврала на...

Классификации объектов недвижимости

     Для того чтобы разобраться в структуре современного рынка недвижимости, который постоянно развивается и очень быстро меняется,...

Новостройки в ЖК Родниковая Долина

     В Советском районе Волгограда в настоящий момент осуществляется активная застройка нового жилого микрорайона ЖК «Родниковая...

Краткий обзор недвижимости в Черногории

     Покупка зарубежной недвижимости, как правило, это всегда выгодная инвестиция ваших денежных средств, а кроме того, это возможность...

Что такое договор залога недвижимости?

     Наверное, каждому из нас приходилось слышать о том, что существуют договора, предусматривающие в качестве обеспечения залог...

Новостройки в ЖК Прибрежный

     Жилой комплекс «Прибрежный» выгодно расположился практически в центре Ворошиловского района Волгограда на берегу Волги. В этом...

Строительство к Чемпионату Мира по футболу

     Для всех российских футбольных болельщиков новость о том, что Чемпионат Мира по футболу в 2018 году будет проводиться на стадионах 11...

Поиск недвижимости через интернет

     Каждый второй человек в нашей стране задумывался над тем, как купить недвижимость, чтобы в бюджет вложиться и получить желаемый...

Стоит ли покупать квартиру в новостройке без ремонта?

     Для большинства людей проблема приобретения жилья является очень актуальной. При этом в большинстве случаев вариантов всего два –...

Посуточная аренда квартир

     Аренда квартиры или комнаты очень часто является единственным и самым оптимальным решением вопроса проживания. Но если со...

В каком случае сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

     Бывают ситуации, когда радость от вновь приобретенной квартиры или дома, которые вы уже начали обживать и обустраивать, вложив в...

Как распознать на раннем этапе проблемную квартиру?

     Зачастую нам так хочется обзавестись собственным жильем, что на многие важные детали просто перестаешь обращать внимание. И...

Выбираем элитную недвижимость в Волгограде

     Объекты элитной жилой и коммерческой недвижимости можно встретить не только в столице, но и в таких крупных российских городах, как...

Как продать неприватизированную квартиру?

     На сегодняшний день примерно половина квартир находится в частной собственности, а оставшаяся половина принадлежит государству и...

Военная ипотека: что это такое и как ей воспользоваться

     В нашей стране принято выделять различные категории граждан в зависимости от их социального и профессионального статуса. При этом...

В каком доме купить квартиру?

     Абсолютно каждый человек, который задался целью купить квартиру, задумается, в каком доме выбрать себе жилье. Для того чтобы...

Особенности аренды квартир в Волгограде

     Позволить себе покупку квартиру в Волгограде могут далеко не все коренные жители города и приезжие, оказавшиеся здесь с целью...

В какое время покупать загородный земельный участок

    Жители мегаполисов в подавляющем своем большинстве стремятся иметь возможность вырваться на выходные загород. Для этого, конечно,...

Новостройки в ЖК Доминант

     В самом скором времени на границе Советского и Ворошиловского районов Волгограда в микрорайоне Тулака появится новый современный...

Инвестиции в новостройки

     Инвестирование в новостройки почти всегда предполагает покупку квартиры на «стадии котлована» и ее продажу после окончания...

Новостройки в ЖК Старт

     Среди современных новостроек Дзержинского района города Волгограда уже в конце второго квартала 2013 года появится принципиально...

Новостройки в ЖК Бухта Радости

     В четвертом квартале 2014 года на юге Ворошиловского района Волгограда появится очень необычный и красочный жилой комплекс с...

Новостройки в ЖК Санаторный

     На пересечении Кировского и Советского районов Волгограда уже появились первые завершенные здания нового современного жилого...

Первичный рынок жилья

     Многие люди мечтают иметь свое жилье, но подобная мечта зачастую просто недостижима по причине высокой цены на недвижимость. Хотя...

Покупка квартиры в новостройке

     Договор долевого участия является на сегодня самым надежным инструментом, с помощью которого можно купить квартиру в еще...

Новостройки в ЖК Мишино

     Ищите идеальный вариант дома, где вы смогли бы в комфорте и уюте проводить время со своей семьей? Тогда вам обязательно стоит...

Новостройки в ЖК Волжские Паруса

     Новый современный волгоградский жилой комплекс «Волжские паруса» был сдан в эксплуатацию в середине 2012 года, но уже стал по праву...

Порядок и особенности наследования недвижимости

     Кто из нас не мечтает о неожиданном появлении богатого дядюшки-миллионера из далекой Америки, который оставил именно нам в...

Как получить свое с застройщика-банкрота?

     К сожалению, случаев, когда покупатели квартир в новостройках, так и не дожидались окончания строительства жилого комплекса в...

Налог на недвижимость 2014

     Сейчас спор между сторонниками приватизации квартиры и ярыми противниками этого массового явления вышел на новый уровень....

Новостройки в ЖК Парк Европейский

     В самое ближайшее время в Кировском районе Волгограда появится самый настоящий европейский жилой комплекс, который так и...

Новостройки Волгограда

     Покупка квартиры в новостройке это не просто способ решить жилищный вопрос, но и возможность перейти на качественно новый уровень...

18+

Контакты
Новостройки
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости